이번시간에는 선하디 선한 부자 블로그에서는 부동산투자의 끝판왕이라 할 수 있는 부동산 경매에 대해서 알아보겠습니다. "부동산 경매는 어렵다. 나는 시간이 부족해서 못한다. 등" 여러 핑계들을 대면서 하지 못하는 경우가 많습니다.
부동산 투자는 공부와 실천이 상당히 중요합니다.
부동산 경매는 속성이 최고 입찰자에게 판매되는 판매 행사입니다. 이러한 경매는 다양한 형식으로 진행될 수 있으며 여러 가지 이유로 실시됩니다.
일반적으로 투자자와 시장 가치 이하로 부동산을 구매할 기회를 찾는 구매자들이 많이 참여합니다.
<부동산 경매의 유형>
1. 절대 경매 (또는 무보약 경매):
- 부동산은 가격에 관계없이 최고 입찰자에게 판매됩니다.
- 최소 입찰 금액이 없습니다.
- 이 유형의 경매는 부동산이 확실히 판매될 것이라는 점에서 많은 관심을 끕니다.
2. 최소 입찰 가격 경매:
- 경매는 최소 가격에서 시작되며, 이 금액 이하의 입찰은 받아들여지지 않습니다.
- 최소 입찰가는 보통 시장 가치 이하로 설정되지만 판매자가 받아들일 수 있는 특정 임계값 이상으로 설정됩니다.
3. 보약 경매 (또는 보약이 있는 경매):
- 판매자는 보약 가격을 설정하는데, 이는 그들이 받아들일 의향이 있는 최소 금액입니다.
- 입찰이 이 가격에 도달하지 않으면 판매자는 판매할 의무가 없습니다.
- 보약 가격은 입찰자에게 공개되지 않을 수 있습니다.
<부동산 경매의 이유>
1. 모기지 연체: 주택 소유주가 모기지 지불을 기본으로 할 때, 부동산은 채권자에 의해 몰수되어 부채 회수를 위해 경매에서 판매될 수 있습니다.
2. 유산 판매: 유산을 정리하기 위해 부동산은 경매를 통해 판매되어 수익을 상속인들 사이에 분배될 수 있습니다.
3. 정부 판매: 압수, 여분 또는 세금 포레스트를 통한 부동산 판매를 위해 경매가 사용됩니다.
4. 신속한 판매 필요: 자산을 신속하게 유동화할 필요가 있는 판매자는 경매 방식을 선택할 수 있습니다.
5. 독특한 부동산: 가치를 측정하기 어려운 독특한 부동산은 시장이 가격을 결정할 수 있는 경매를 통해 최선의 판매가 될 수 있습니다.
<부동산 경매는 어떻게 작동하나요?>
1. 준비: 관심 있는 구매자는 보통 참여를 등록해야 하며, 자금 증명을 제공해야 할 수 있습니다.
2. 검사: 경매 전에 부동산을 검사할 기회가 있을 수 있지만, 종종 "있는 그대로" 판매됩니다.
3. 입찰: 입찰은 경매 형식에 따라 현장, 온라인 또는 전화를 통해 이루어질 수 있습니다.
4. 지불: 우승자는 보통 즉시 보증금을 제공해야 하며, 잔액은 짧은 시간 내에 지불해야 합니다.
5. 마감: 경매 후에는 마감 과정이 전통적인 부동산 거래와 유사하지만 종종 가속화된 일정에 따라 이루어집니다.
<구매자의 고려사항>
1. 연구: 구매자는 부동산에 대한 철저한 실사를 수행해야 하며, 소유권 검색을 포함하여 어떠한 저당권이나 부담이 있는지 이해해야 합니다.
2. 금융: 많은 경매에서는 판매 조건이 종종 전통적인 모기지 조건을 배제하기 때문에, 구매자는 현금이나 사전에 준비된 금융이 있어야 합니다.
3. 위험: 부동산은 공개되지 않거나 간략한 검사 기간 동안 명백하지 않은 문제를 가지고 올 수 있으므로 일정 수준의 위험이 있습니다.
부동산 경매는 구매자에게 흥미로운 기회를 제공할 수 있지만, 과정과 관련된 잠재적 위험을 명확히 이해하고 신중한 계획이 필요합니다.
경험이 풍부한 투자자이든 처음으로 경매에 참가하는 사람이든, 경매에 잘 준비되고 정보를 갖추고 참여하는 것이 중요합니다.
부동산 경매 투자를 위해서는 권리분석 등 물건에 대한 분석도 중요하지만 채권 상황도 살펴봐야 하며, 나의 자금력과 레버지리는 얼마 되는지 확인도 해야합니다.
부동산 경매 대출(통상 경락대출이라고 함)은 부동산 경매에 참여하기 위해 필요한 자금을 빌리는 것을 말합니다.
일반적으로 부동산 경매는 빠른 결제가 요구되기 때문에, 경매에 참여하는 투자자들은 사전에 대출을 준비해야 할 필요가 있습니다.
<부동산 경매 대출의 특징>
1. 빠른 자금 조달: 경매 대출은 종종 단기 대출로, 경매 날짜에 맞춰 신속하게 자금을 조달할 수 있어야 합니다.
2. 유동성: 경매 대출은 투자자에게 부동산을 즉시 구매할 수 있는 유동성을 제공합니다.
3. 담보: 대출은 보통 해당 부동산을 담보로 하여 제공됩니다. 때로는 다른 부동산이나 추가 자산을 담보로 요구할 수도 있습니다.
4. 높은 이자율: 경매 대출은 일반적인 주택 대출에 비해 더 높은 이자율을 가질 수 있습니다. 이는 대출의 단기성과 높은 위험도 때문입니다.
5. 금융 기관의 조건: 대출을 제공하는 금융 기관은 대출 조건, 대출 기간, 이자율 등을 설정합니다.
<대출 준비과정>
1. 대출 승인: 경매 참여 전에 사전 승인을 받는 것이 중요합니다. 이는 대출 가능 금액을 알 수 있게 하며 경매 당일 자금을 신속히 이용할 수 있도록 합니다.
2. 담보 검토: 금융 기관은 대출을 제공하기 전에 담보로 제공될 부동산의 가치를 평가합니다.
3. 조건 이해: 대출 조건을 철저히 이해하고 모든 법적 문서를 검토해야 합니다.
<경매 대출 이용시 주의사항>
1. 리스크 평가: 경매에서 구매한 부동산은 종종 "있는 그대로" 상태로 판매되므로, 대출을 받기 전에 부동산 상태에 대한 리스크를 잘 평가해야 합니다.
2. 금융 계획: 경매 대출은 일시적인 자금 조달 방법이므로, 부동산을 장기적으로 보유할 계획이라면 상환 계획이나 재융자 계획을 준비해야 합니다.
3. 비용 분석: 대출 이자, 수수료, 그리고 기타 관련 비용을 포함한 총 비용을 계산해야 합니다.
부동산 경매 대출은 투자자가 경매에서 부동산을 빠르게 구매할 수 있는 기회를 제공하지만, 대출 조건, 부동산의 상태, 그리고 장기적인 금융 계획을 사전에 잘 검토하고 이해하는 것이 중요합니다.
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